サラリーマンに最適な不動産投資：「木造新築アパート３階建て」メリット７選

サラリーマンの不動産投資の最適解とは

私はFIREを達成する５年前から木造アパート投資（３階建て）をはじめました。

サラリーマン時代から「いつかは不動産投資にチャレンジしたい」と考え続けていて、物件の掲載サイトを眺めることを日々繰り返しながら、30代中盤で、年収が1,000万円に近づいて来たところでいよいよ、という感じで踏み切りました。

ただ、不動産投資は購入するアセットとしての規模が大きい（株は数千円から買えますが、不動産は数百万〜数千万円）です。

何か不測の事態が起きた時（想定外の予期せぬ補修など）にカバーできるだけのキャッシュの規模は必要であろうと考えて、株式の方で１億円の資産を達成した時点で、アセットアロケーションとして１億円相当の不動産投資を開始しようと考えておりました。

それら条件が噛み合ったタイミングとなった2018年3月に木造アパート３階建てを新築で購入しました。

サラリーマンに最適な不動産投資は「新築木造アパート投資（３階建て）」

サラリーマンの不動産投資を勧める書籍や業者売り込みにもいろんなタイプがありますが、私はサラリーマンの人が初めて不動産に投資するのであれば「新築木造アパート投資で、かつ３階建て」が一番良いと考えています。

購入したアパートはおかげさまで今に至るまで大きなトラブルも無く、銀行融資の残高も順調に減っており、FIRE後の複数収入の一つのキャッシュフロー装置として機能し続けています。

不動産は、物件そのものの性能や所在する場所（駅からの距離）、築年数によって、本当に千差万別なので、一概に「全てのサラリーマンにとって新築木造アパート３階建てが良い」といった最適解を示すことは難しいです。

その前提は理解しながらも、一つの指針として、40歳でFIREを達成することができた私がなぜサラリーマンには、新築木造アパート投資が最適だ、という結論に至ったのか、を今回ご紹介したいと思います。

新築木造アパート（３階建て）投資のメリット

３階建ての新築木造アパートの投資がなぜサラリーマンにとってベストなのか、ということをメリットとともに解説していきます。

メリット１：多くの部屋を持つことで収益安定

まず、「なぜ、取っ掛かりやすい（金額の安い）ワンルームマンションでは無く、アパート投資なのか」という点から解説していきます。

ワンルームマンション投資の場合、その部屋が空くと、丸々賃料がなくなります。
そうなると、サラリーマンとして稼いでいる給与や貯蓄から補填せねばならず、日常生活の生計に支障をきたす可能性があります。

新築ワンルームマンションの売り込みではド定番になっている「税金が安くなりますよ」といった話は、そもそもワンルームマンションの投資収益が赤字になることを前提としており、不動産所得の赤字を給与所得にぶつけることを想定していることになります。

「赤字が出るようなお荷物資産を持たない」というのは資産形成の鉄則であり、新築ワンルームマンションには絶対に手を出すべきではありません。

一方で、アパート投資の場合は部屋数が多いため、１室空室になったからといって、すぐにローン支払いに窮したり給与や資産からの補填が必要、といったことにはなりません。

私は３部屋×３階建てですが、９部屋のうち、３部屋が空室になっても銀行への月々のローン返済については耐えることができます。

これまで４年以上運営して来ていますが、いったん満室になった後は、同時に空いたタイミングでも２部屋まででしたので、新築アパートの場合、３部屋空室となると余程のレアケースです。

ちょっとワンポイント：都心部ワンルームマンション複数保有による投資術

なお、「都心部のワンルームマンションをいくつか保有して、実質的にアパート投資と同じ規模感を創り出し、アパート投資と同様に空室リスクを分散する」、といった投資手法もあります。

下記の書籍はその投資を紹介するものであり、これはこれでアプローチとしてはアリかもしれない、と思います。

ただ、このワンルームマンションを複数持つことによる投資術については、以下の課題があると考えています。

メリット２：物件の見えない瑕疵を回避できる

中古アパート物件の場合、築年数が経過しているので、設備がある日突然壊れる、なんてことも良く発生します。

新築アパートの場合は、全ての設備が新しいので、最初の数年間は故障はほとんどありませんし、購入初年度からの１〜２年未満の故障であれば、購入元の新築アパート業者に対して状況を説明することで無償で対応してくれることも多いです。

いつ設備が壊れて余計な出費がかかるか分からない・・・

こういった精神的負担は日々の仕事に忙殺されているサラリーマン大家にとっては好ましいものでは無く、回避できるなら回避するに越したことはありません。

メリット３：３階建てにすることで部屋数が増加し、収益性が高まる

これは「なぜ３階建てが良いのか」に対するアンサーとなります。

同じ土地面積で３階建てまで建設できるのであれば、当然ですが、３階建てにした方が利回りは上がります。

２階建てで３部屋×２階よりも、３階建てで３部屋×３部屋の方が単純に１.５倍の家賃収入を生み出すことになります。

建設コストは１階分増やすことによって若干高くなりますが、それを補って余りある収益増が将来に亘って見込めるようになります。

メリット４：木造は建設コストがRCや鉄骨造よりも安く済む

RCや鉄骨造は建設するための資材のコストが木造に比べて高くなります。

最近は、低金利政策による金余りに加えて、資材費の高騰が不動産投資全般に波及しており、これから建設される新築物件の利回りが低下しているため、中古物件の利回りも一緒に下がり出しています。

利回りが下がっているということは、これから購入する人にはマイナス（買う時に高くなってしまう）で、すでに物件を保有している人にとってはプラス（売却時に高く売れる）に働きます。

また、木造の方が建設コストが安いということは、賃貸入居希望者にとっても、RCや鉄骨造りの物件に入るよりも安い賃料で入居が可能ということになります。

一方で、RCは４７年の減価償却期間であるのに対し、木造は２２年の償却期間なので、銀行融資を長期的に引きたい人にはRCも選択肢でしょう。ただ、RCとなると、１億円で購入できるレベルは築年数が古い物件であることが多く、予期せぬ補修費は考えておく必要があります。

メリット５：木造３階建てアパートには、エレベータが不要

このエレベータの維持管理コストというのは本当にバカになりません。

エレベータは定期的に検査を受ける必要がありますので、毎月業者に管理を委託する必要があり、ボディーブローのようにエレベータ保有のコストは、アパート収支全体に影響を及ぼします。

３階建ての木造アパートであれば、エレベータを敷設する義務もなく、基本的には設置しませんので、エレベータコストを考えなくて良いだけでも相当メリットがあります。

メリット６：新築物件は銀行融資の金利が中古に比べて低い

物件そのものの価値に加えて、借入を起こす本人の属性や、どの銀行から融資を受けるのか、で大きく融資金利は異なりますが、中古物件の方が新築物件に比べて融資時の銀行金利が高いことが一般的です。

金利は本当にバカにできないコストとなります。
１％違うだけでも毎月のローン返済額が大きく異なって来ますので、その点も新築に分があります。

メリット７：新築物件は仲介業者がいないので仲介手数料が発生しない

新築アパートについては、業者は仲介手数料ではなく、アパートそのものの建設・譲渡にて利益を上げる構造のため、仲介手数料が発生しません。

「建設費の方に乗っているだけ」という見方も当然ありますが、物件価格に内包されているのであれば、その分も含めて銀行融資が受けられるという点はいずれにせよ、利点と言えます。
（中古物件の場合は、物件購入費以外の諸費用は自前で用意しておく必要があります）

新築木造アパート（３階建て）投資のデメリット

ここまで、新築木造アパート（３階建て）のメリットを並べて来ましたが、世の中に薔薇色の投資がある訳でも無く、デメリットもいくつかあります。

デメリット１：銀行融資を引けるかは本人の属性次第

アパート投資の場合、場所にもよりますが、数千万円から１億円台の購入費用が必要です。

これだけの金額をポーンと払うことのできるサラリーマンはほとんどいないでしょうから、銀行融資を検討することになりますが、この銀行融資というのが本当にハードルが高いです。

本人の年収と資産規模、つまりは「本人の属性」をまず見られることになります。
また、金融機関ごとに融資姿勢は違いますし、支店によっても違います。

去年までは融資に積極的だった地銀が今年は支店長が変わったこともあり、全く融資が出なくなった、なんてこともざらです。

私もアパート購入予算の融資にあたって、「これだけの資産があれば、○○銀行（四国の地銀）であれば大丈夫だと思いますよ！去年、同じような属性の人が融資できていましたから」と新築アパート業者の営業マンが自信満々に○○銀行に持ち込んだのですが、まさに上記事例で挙げた「銀行の支店長変更」による融資姿勢の変化にあたってしまい、融資につながらなかったケースを喰らいました・・・

2018年くらいまではサラリーマンのアパート投資であってもフルローンが出ていたのですが、昨今は「すでに物件融資を受けている高属性のサラリーマン」で無いとそもそも土俵にも立てなかったり、医者・弁護士などの社会的ステータスのある職業の人でないとNG（サラリーマンは門前払い）、といったケースが増えているようです。

かと言って、銀行融資を引けないとそもそも不動産投資を開始できませんから、この辺は根気強く、金融機関を探していくしかありません。

デメリット２：新築なので最初の入居者付けが必要

これは私が買った新築アパート業者の営業マンが話していた内容ですが、営業マンがこれまで購入希望者と折衝をしてきた中で、新築アパートで購入一歩手前で購入を躊躇する大きな理由の一つが「本当に、このアパートに住んでくれる人はいるのだろうか？満室になるのだろうか？」ということだそうです。

新築アパート投資は、最初の入居者は自分で付ける必要があります。

数年前のアパート投資市況の良い時には、新築アパート業者が販売時に、アパートの譲渡後に全ての部屋を満室にするまでの家賃を保証する「満室家賃保証」をつけていました。

中古物件の場合は、サブリース物件でも無い限りは、最初から賃貸人がいるので、入居付けを考えずに済むというメリットがあります。

新築木造アパート（３階建て）投資のデメリット３：デッドクロスが発生する

デッドクロスというのは、木造アパートの償却期間と、銀行融資の期間が違うことによって発生するキャッシュフロー上の問題です。

詳しくは下記の記事で解説しています。

新築木造アパート（３階建て）投資のデメリット４：一度退去が発生したら中古物件化

新築アパートで募集をかけると「新築プレミアム」ということで同じようなスペックを持った中古アパートより「少し高め」の家賃設定でも決まりやすいです。

ですが、新築アパートから一旦退去されてしまうと、「新築プレミアム」が剥がれ落ちるため、その次の募集からは周辺相場並みにプライスダウンした家賃設定で募集をかける必要があります。

また、築年数を経過すればするほど、特に新築から１０年目までは家賃は下落していくのが普通ですので、利回り計算についてはそこまで計算に織り込んで算出しておくべきです。

まとめ：新築木造アパート投資はサラリーマンにとって最適な投資の一つ

ここまでまとめて来た通り、サラリーマンが安定的な収益を生み出すキャッシュフロールートとして「新築木造アパート」投資は最適だと考えます。

ワンルームマンションは、１つ当たりのロットが少ない分、リスクが低いように見えますが、個人的にはワンルームマンションの方がリスクが高いと考えます。

国内最大の不動産投資サイトを謳っている「楽待」などに登録しておくと、新築アパート投資の業者が掲載している物件がいくつもあることが分かりますので、まずはそういった新築アパート業者に話を聞きに行くのも良いでしょう（私も最初はその段階から情報収集を始めました）。

なお、私が考えていたことに非常に近いことが書いているのが下記の書籍です。
本記事で新築木造３階建てに興味が出てきた人は一度手に取ってみることをオススメします。