【サラリーマン大家】アパート不動産投資を４年経過しての実感『９選』

サラリーマン大家でのアパート投資開始からはや４年が経過

私は、２０１８年からアパート投資を開始しましたので、４年以上アパート投資を行なってきたことになります。

保有物件のご紹介

私が保有しているアパートとしては、木造１棟の新築物件で９部屋あり、１階に３部屋ずつという構造です。それぞれの部屋は３０平米以上あり、単身者は広々と使えるし、カップル・新婚夫婦でも暮らすことは可能、といった設計になっています。

保有物件の所在地は大阪の私鉄沿線にあり、急行は止まらない駅ですが、最寄りの駅前には大型商業施設があります。

大阪はどこの私鉄沿線であっても人口は減少していくのですが、比較的乗降人数が多い駅であること、また昔から土地勘があることから物件選定の決め手でした。

私がそのアパートを保有してから４年間、サラリーマン大家として運営してきました。

今回は、「サラリーマン大家に私もなりたい！」という方にむけて、アパート投資がサラリーマン本業との二足のわらじが本当に可能なのかどうかも含めて、４年経過して感じたことをピックアップしてご紹介したいと思います。

実感①：アパート投資は大きく儲かりません

不動産投資で誰もが夢を見るのが「よし、物件買えた！これからも規模を拡大していって、不動産投資でFIREするぞ！」ということだろうと思います。

私の場合は、株式投資ルートで２億円に到達したのでFIREに至りましたが、実際に株式投資・不動産投資のどちらもやってみて分かったことは、不動産投資は資産形成のスピードが株式投資に比べて非常に鈍いです。

投資リターンの資産増加のスピードが全く違います。

ここからは実際に保有しているアパート物件の数字を示して解説してみます。

私が保有している物件は購入時の価格で１.１５億円でした。

現状満室でして、家賃総額が月額で６５万円となります。よって、年間の家賃収入は７８０万円になります。

利回りを計算しますと、購入時価格で逆算すると６.８％ほどです。
（４年経過しているので、現在の融資残高で利回りを弾くと７.６％程度です）

「何もしなくても７８０万円入ってくる！」と聞くと、不動産投資は薔薇色に見えるかもしれませんが、諸経費・税金でゴリゴリに削られていきます。

ざっと、以下の諸経費・税金がかかってきます。

必要経費・税金	月額	年間
銀行への返済	420,000円	5,040,000円
管理会社報酬（3%）	21,500円	258,000円
火災保険料	−	80,000円
清掃・ゴミ処理	15,000円	180,000円
固定資産税	−	510,000円
税理士報酬（月額）	27,500円	330,000円
税理士　決算報酬	150,000円	150,000円
合計	−	6,548,000円

年間で必要な経費・税金の合計は▲６５０万円程度になります。

先ほどの７８０万円というのは「満室運営」における賃料総額になりますので、退去が発生して空室期間が発生すればするほど、どんどん削られますし、退去に伴うクリーニング費用も必要です。

多くの不動産投資系の本に書いている通りで、フルローン融資の場合は、概ね物件価格の１％が手残りといった感じになっています。

法人での不動産投資の規模を拡大していけば、税理士報酬関係は「固定費」なので、手残り約１％から若干なりとも改善していくことにはなります。

ただ、その場合は与信をフル活用する必要があります。
与信を使い切ってしまえばそこまで、なので、スピード感に欠けます。

また、FIRE後にはサラリーマンとしての与信枠は消え去るので、所有物件拡大のためには個人の与信ではなく、法人としての規模拡大という方向（いわゆるプロパーローン）にシフトしていく必要が出てきます。

一方で、不動産投資の最大のメリットは「他人資本を利用して資産形成ができる」という点ですから、この点に関しては株式投資には無いメリットといえます。

実感②：不動産投資は経費の必要金額がデカイ

新築で購入したので大きな追加投資は必要ないところから始まってはいますが、初年から大きい経費として固定資産税がかかってきます。

また、１０年経過した頃には屋上防水だとか、エレベータがある場合にはその更新費用だとか、設備保全のための追加コストが色々とかかってきますので、それを見据えた資金確保が必要です。

株式投資の場合は、現物で進めている限りにおいては、投資した金額以上にキャッシュが必要、なんてことはあり得ませんが、不動産投資の場合は、どこでどんな出費が振りかかってくるか、読めないので、手持ちのキャッシュをある程度用意しておく必要があります。

実感③：やっぱり「駅からの距離」は最重要項目

不動産は駅からの距離が家賃に直結するとは良く言われますが、これは本当にその通りだな、と思います。

私が保有しているアパート（駅徒歩２分）と、ほとんど同時期に建設された駅徒歩１０分程度のアパートがあるのですが、そこは結構な割合で空室になるようで、かつ年々家賃が緩やかに下落しているのです。

新築プレミアムが付いている１〜２回転目まではまだなんとかなりますが、３、４回転目辺りからは賃料を下げないと決まらなくなってきているようです。

一方で、私の保有するアパートは駅からの徒歩２分という距離のおかげか、家賃は下落するどころか、若干上げても次の入居が決まることもあります（月間の総家賃収入は、初年度から１０％上がっています）。

都心部であれば、駅からの距離を目安にするのはやはり１つの大きな基準となります。

実感④：初心者は木造１棟アパート投資が無難

毎年１〜３月に管理会社から電話が入ると大体退去の連絡になります。

自分の保有アパートのレントロールを確認してみたところ、毎年大体１〜２部屋の退去を受けていることになります。
部屋数が９部屋ですので、概ね２０％の確率で退去している、といえます。

区分マンションの場合は賃貸人に退去されてしまうと、１００％収入が途絶し、収入ゼロ期間が発生してしまいます。
一方で、木造の１棟アパートですと、１、２部屋空いても他部屋からの賃料でカバーできます。

初心者の方は木造１棟アパート（できれば設備の補修の発生が少ないと見込まれる築浅）から取り組むべき、というのが実感です。

今後、年数を経るにつれてあちこち補修が必要になってはくるでしょうけど、サラリーマン大家にとっては頻繁な補修が必要ない＝手間がかかりません。

「その対応に費やす」という隠れた必要コストの低減という形で、新築アパート購入は選択肢の一つです。実際に保有してみたの感想です。

「金額の小さい区分マンションの方が最悪自分の給与から賃料分を補填して、金融機関の返済に回せるから安心ですよ」という口上をのたまっている不動産業者もいますが、自分の給与から補填するなんていうのは投資になっていないので、そもそもそんな案件はやるべきではないですね。

実感⑤：意外に見逃しがちなゴミ捨て場問題はしっかりと確認を

新築アパートを購入した後、最初に痛い目を見たのが「ゴミ捨て場問題」でした。

新築アパート業者からは「ゴミについては、これまでこのアパートが建つ前から、◯◯さんの家の前に出す慣習になっているので、それを踏襲して貰えば問題ありませんよ」と聞いていました。

ところが、アパート運営から１年が経過したくらいのタイミングで、管理会社から電話が入りました。

内容としては「◯◯さんから、「アパートの住民がゴミを自宅の前に出している。今後二度と出させるな。次からは絶対に許さない」と激昂してうちに飛び込んできたんです」といった連絡でした。

旗竿地なので、ゴミ収集車が入ってくることができず、旗竿地の入り口のところに住民が捨てていたのですが、そこがまさに〇〇さんのお宅の前なのです。

その後、管理会社が〇〇さんの説得に向かったは良いのですが、何度尋ねても激怒されるばかりで話にならず・・・

１年経過していることもあり、いまさら購入したアパート業者に「なんとかしてくれ！」と話を持っていっても根本的な解決にならないので、なんらか方策を考える必要に迫られました。

まずは正攻法で、ゴミ収集車を専属で私費で発注し、引き取りにきてもらう方向で話を進めてみましょう、ということを管理会社から提案されました。

コストアップにはなるものの、アパート住民がゴミを出せないのは流石にまずいので、管理会社経由でゴミ収集を行なっている地域の会社に全部当たってもらったのですが、旗竿地の道が狭いため、どのゴミ収集車からもお断りという状態に追い込まれました。

結局、管理会社の２次提案だった、シルバー人材センターに発注し、ゴミの日にシルバー人材の方がゴミを取りまとめて、少し遠い〇〇さんの家の前ではないゴミ収集場所に出すということで落ち着きました。

ただ、シルバー人材センターも無料ではありません。
月額１万5,000円くらいかかりますので、本来ならば支払わなくて良かったコストが年間で20万円程度、永続的に発生することになってしまい、今も頭を悩ませる問題になっています。

実感⑥：管理会社は小回りが利くところを選べ

上記のゴミ問題が発生した際、管理会社が自分たちも困りながらも解決策を提案してきてくれるのが助かりました。

この管理会社、正直、退去後の客付は少し弱い部分がありますが、こういったトラブルに対しては、昔から営業していることもあって、粘り強く、小回りをきかせながら対応してくれているので、これまで一度も管理会社は変更していません。

サラリーマン大家の場合、可処分時間のせいぜい数％程度しか物件に対して手を掛けることができないと思います。管理会社の良し悪しが運営の負担に直結しますので、「あれ、この管理会社、ダメなんじゃね？」と思ったら、早めに変えた方が良いです。

実感⑦：遠隔地の物件であっても全く問題ない

購入検討時、最初に保有する不動産物件ということもあって、私は、自分ですぐに行ける範囲で購入しよう、ということで、ひたすら大阪市内もしくは隣接市内のアパートを探していました。

で、アパートを購入した途端に、東京に転勤が決まりまして、購入手続きまでは大阪にいたのですが、その後はずっと東京から遠隔で管理会社とやり取りすることになりました。

で、結論から言うと、アパート投資は管理会社に任せていれば、物件を全く見に行かずとも運営は可能です。

何かあれば管理会社が連絡をくれますし、最初の１〜２年は大阪へ帰省のたびにアパートもセットで見に行っていたのですが、行ったところで自分に何ができる訳でもありません。

特に満室の期間中は何もせずとも家賃はチャリンチャリン入ってくるので、最近は足を伸ばす必要も感じなくなりました。

実感⑧：銀行は年に１回連絡があるかないか

サラリーマン大家ですので、私はサラリーマン時代の与信をフル活用して融資を勝ち取りました。

融資を受けたタイミングだと年収がギリ1,000万円に届かない程度でしたが、その時点で株式投資分で１.５億円以上は保有していたので、銀行への融資アタックの際には、新築アパート業者経由で、資産の明細を証券会社のキャプチャ画面とともにセットで出しました。

結果、１０年固定１.７％のフルローン（３０年）で融資がおりました。

で、その後の銀行側からのアクションですが、年に１回、法人の決算が終わったタイミングで、「法人の決算書一式」と「個人（サラリーマン）の源泉徴収票」と「個人の証券口座の画面キャプチャ」の３点セットを送ってくれ、という電話が１本入るだけです。

で、それらを送った後も特に銀行担当者から御礼もなく、また１年後に同じように電話が鳴る、という感じで、非常に淡白なお付き合いをしております（私にとっても心地よいので、現状に不満がある訳ではありません）。

実感⑨：滞納する不良入居者はいつまでも滞納し続ける

家賃を滞納する悪質な賃貸者にはどうしても当たってしまいます。

現在は「保証会社の保証加入」が業界の常識として「賃貸申込み時の条件」になっているので、大家がアパート運営で家賃を取りっぱぐれるということは無いのですが、やはり「金も払わずに、自分の物件に住んでいる奴がいる」というのは精神的にはよろしくありません。

また、保証会社も痺れを切らすと、強制的に弁護士を介入させて退去させることになります。

私も保有しているアパートで一度だけこの弁護士介入が発生したケースがありました。

部屋も相当汚されていて、クリーニング代が通常の３倍程度かかりましたが、この金額も弁護士がきっちりと取り立ててくれたので、実害としてはさほど無かったのですが、やはり心情的に感じの良いものではありません。

まとめ：アパート投資はあくまでアセットアロケーションの１つ

以上、９つのポイントで、アパート経営から４年が経過した実感をお伝えしました。

いくつかの問題はあれど、転勤のあるサラリーマンであっても「なるべく築浅で補修の手間がかからない物件」を保有し、「小回りの利く管理会社」を選ぶことができれば、遠隔地にある物件であろうが十分に運営は可能です。

ただ、大きくは儲かりませんし（手残りはせいぜい物件価格の１〜２％）、収支バランスは空室期間や融資金利などの条件でマイナスに転じてしまうこともあり得るので、最初のシミュレーションをカチッと組んでおく必要があります。

私は４年間サラリーマン大家でしたので、私と同じく、これからアパート投資にチャレンジしたいというサラリーマンの方のご参考になると幸いです。

冒頭でも書きましたが、あくまでアパート投資は数ある投資の中の一つと捉えるべきです。

特に不動産は流動性が乏しいこと（よし、明日売ろう！となっても売れない）や、実物資産であるがゆえに一定の安心感を与えてくれる一方で、「火事になったらどうしよう」「事故があったらどうしよう」といった心配材料も色々と考えてしまいます。

以前記事で書いたのですが、「最初から全力で不動産投資！」ではなく、まずは株式投資で着実に資産形成を進めながら、少なくとも２０００万円程度貯まってきた段階で不動産投資、というのがFIREを目指すサラリーマン投資家の早道だと考えます。