ヒイラギ今回は考え着いたは良いものの、実際に実行していたら、とんでもないことになっていたという「失敗投資術」です。なので、マネしないようにw
助手のひつじくんあくまで失敗談として読んでね！
現物不動産投資とREITとの違いについて
現物の不動産投資には多額の投資資金が必要となります。
そのため、多くの場合は金融機関から購入資金を借り入れることになります。
現物不動産への投資の場合、自然災害や自殺・孤独死といったとんでもないことが１回でも発生してしまうと、サラリーマン投資家としてリカバリーがきかないほどのリスクが発生することを考えておく必要があります。
ヒイラギそこで、現物の不動産投資のリスクを軽減するために、REIT（リート）と信用取引を活用してレバレッジを利かせて「擬似的な大家業」ができないだろうか、ということを検討してみたことがあります
REITについての解説
助手のひつじくんREITに詳しくない人向けのちょっとだけ解説！
REIT（リート）とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品のことを言います。
一般的には「不動産投資信託」と呼称されており、投資家は、自分が出資したREIT（リート）を介することによって、間接的にいろんな物件の不動産のオーナーになることができます。
ヒイラギ難しく書いていますが、株式の投資信託の不動産版という理解で良いです
助手のひつじくんREITのメリットを紹介していくよ！
REIT投資のメリット
- 小額の投資から不動産投資が可能
- 利益の９０％超を配当することで分配金が損金算入できる（実質法人税は免除）
- プロが不動産を管理しているため、安心できる
- 市場流動性が高いため、気軽に売買できる
- 現物不動産のような突発的（天災・事件・事故）リスクによる一発退場が無い
助手のひつじくん特に②の規定があるから、REITは高配当なんだよね
ヒイラギそうだね。一方で、デメリットはと言うと・・・
REIT投資のデメリット
- 現物不動産投資と比較し、他人資本を利用できないため、レバレッジが利かない
- 現物不動産投資は事業所得とみなされ、各種の経費計上ができるが、REITの場合はできない
- 一部のREITは、親会社である不動産会社の「お荷物物件」を組み込まれているケースがある
REITと信用取引を組み合わせた投資戦略を考えてみる
以上で見てきたように、サラリーマンによる不動産投資は個別物件への投資となるため、自然災害や自殺・孤独死といった、物件価値を著しく毀損する突発的現象に極めて脆い構造にあります。
ヒイラギ１億円のアパートを買った後に、大地震・大型台風とか、事件事故の現場になってしまったら・・・
助手のひつじくん普通のサラリーマンの資産規模だと、一発退場になりかねないね・・・
そのリスクを回避する方法として、REITを活用して複数の不動産を間接的に保有・管理するという「安定分散」に目を向けてみるのも手では無いか、と考えてみました。
現物の不動産投資とREITとの最大の違いは他人資本を活用したレバレッジ倍率にあります。
現物の不動産物件の場合は、実物資産＝リアルアセットですので、金融機関から融資を引くことができ、大きなレバレッジをかけることができます。
ヒイラギそこで考えたのが、REITにも「他人資本」を組み合わせてみてはどうか、という発想だったんだよね
助手のひつじくんREITに他人資本を組み合わせるってどういうこと？
ヒイラギREITは株式と似たようなものだから「信用取引」ができるんだよ。「信用取引」は他人資本を利用しているのに他ならないから、これがうまくできれば、現物不動産で「融資を得る」みたいなフローを省略できるかな、と
信用取引は、証券口座に信用取引口座を開設することで、証券会社に預け入れた自己資金（委託保証金という）を担保にして約３.３倍（委託保証金率３０％以上）までの取引を可能にできます。REITも信用取引の貸借銘柄に入っており、信用取引を行うことが可能です。
通常の不動産が２〜３割の自己資本（つまり、レバレッジが３〜５倍）を準備する必要があることを考えると、REITを利用した信用取引を用いて、現物１に対して信用２の計３倍までの拡張性で投資を行えば、現物不動産特有の物件リスクを回避しながら、他人資本を活用したレバレッジを享受できるのでは、と思い付きました。
自己資本である委託保証金から信用取引で取引した金額（建玉）の評価損等を差し引いた額が、委託保証金維持率を下回った場合（維持率は証券会社ごとに定められている）に「追証」が発生します。
ヒイラギ要するに、取引にあたっての元本を割り込んだから追加で資金を差し入れろ、ということです
信用取引で最大のレバレッジをかけて取引を行うということであり、この状態は委託保証金維持率に対する余裕がほとんどないことになりますので、ほんの少しの株価の下落によって、すぐに追証がかかってしまうおそれがあります。
信用取引には、制度信用と一般信用の２種類があるが、制度信用は６ヶ月以内にポジションを解消する必要があり、一般信用は無期限であることが多いものの、金利がその分高く設定されています。
モデルケース：制度信用を活用したREITでの大家さん業シミュレーション
制度信用でロールオーバーを繰り返していくモデルケースでは、金利や諸経費を仮に２.５％と見立てると、利回りから２.５％を差し引き、投下資本−金利・諸経費分だけの利回りが確保できます。
REITの銘柄の中には、５％程度の水準の配当利回りのものもあり、そういった銘柄を選定していけば２〜３％の実質利回りが得られる目算になります。
助手のひつじくんただ、配当利回りが高いのは、それ相応の理由があるから注意が必要だね
ヒイラギそうだね。
で、今回のスキームはREITという間接保有だけど、自分でもそこそこ良い投資法では無いか、と思ってたんだよ
助手のひつじくんでも、そうじゃなかった、と・・・
私は現物のREIT投資を一定金額2010年代の前半から行ってきました。
REIT指数はリーマンショックで大きく下落しましたが、2010年代後半になると、市場は落ち着いた状態で、上にも大きくブレませんが、下にも行かない、安定した状況が続いていました。
ヒイラギそういった状態で、制度信用分の金利は結構痛いけど、このREIT指数の水準が続けば、妙味のある投資機会ではないか、と考えていたんだよね。
そう、あの１ヶ月が来るまでは・・・
助手のひつじくんあの１ヶ月？
コロナショックによる戦略の破綻
コロナショックが金融市場に襲い掛かった２０２０年２月下旬には２２００を超えてきたREIT指数が一気に急落し、３月半ばには約１１００まで、僅か１ヶ月の間に指数は半分になってしまいました。
東証REIT指数：2020年2月21日 2255.72ポイント → 2020年3月19日 1138.04ポイント 約50.5％の下落を記録
ヒイラギその後、１年半程度をかけてREIT市場は徐々に落ち着きを取り戻し、指数も戻ってきたんだけど、この投資戦略を実行に移していれば、間違いなく資産を大幅に減らしていたね・・・
助手のひつじくんあっぶないところだったね・・・
まとめ：REITは現物とは違ってペーパーアセットであることを肝に銘じる
現物の不動産投資は場合によってはフルローン融資を引くことも可能で、自己資金の拡張性が極めて大きく、ハイリスクハイリターンの投資手法です。
一方で、通常のREITを現物で購入するやり方は、ローリスクローリターンであり、この中間のミドルリスクミドルリターンを狙った戦略として、REIT＋信用取引を組み合わせた投資はどうかと考えてみました。
が、REIT指数が半額まで１ヶ月で叩き落とされるという、想定外の事態にはこの戦略は通用しないことが分かりました。
通常の不動産が２〜３割（つまり、レバレッジが３〜５倍）であることを鑑み、REITを利用した信用取引の方法では現物１に対して信用２の計３倍までの拡張性であることを考慮して組み立てた戦略ですが、コロナショックの時のように、いきなり１ヶ月でREIT指数が半分になってしまうと、一発ゲームオーバーになってしまいます。
ヒイラギ今回は投資戦略の失敗談としてご紹介しました。ご参考になれば
助手のひつじくんホント、実行しなくて良かったよね
